Cú sốc lãi suất thả nổi đang là cơn ác mộng có thật đối với nhiều nhà đầu tư trong những ngày giữa tháng 3 này. Từ mức ưu đãi chỉ 5-6%/năm, nhiều ngân hàng đã chính thức đẩy lãi suất sau ưu đãi lên mức 12-14%, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 16%/năm. Với một khoản vay vài tỷ đồng, việc chi phí vốn tăng gấp đôi, gấp ba đã khiến không ít kế hoạch tài chính "lướt sóng" bị đảo lộn hoàn toàn.

Thế nhưng, một nghịch lý đang diễn ra khiến nhiều người mua nhà chờ đợi "bắt đáy" phải thất vọng: Thanh khoản thị trường dù sụt giảm mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao chót vót, thậm chí giá căn hộ tại Hà Nội đã chạm ngưỡng gần 87 triệu đồng/m2.

Lý giải cho hiện tượng "kẹt giữa hai đầu" này, các chuyên gia chỉ ra rằng thị trường bất động sản luôn có độ trễ nhất định so với các chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, thứ bị tác động đầu tiên là tâm lý và khả năng hấp thụ của thị trường – tức là người ta dừng mua để quan sát, dẫn đến thanh khoản đóng băng.

Tuy nhiên, giá cả lại là yếu tố điều chỉnh sau cùng và thường chỉ mang tính cục bộ. Thay vì giảm giá đồng loạt, các chủ đầu tư và chủ nhà có xu hướng giữ giá để bảo toàn giá trị tài sản, nhất là khi phần lớn những người sở hữu bất động sản hiện nay không chịu áp lực nợ vay quá lớn hoặc họ tin tưởng vào sự phục hồi dài hạn của thị trường.

Một nguyên nhân then chốt khác chính là sự khan hiếm nguồn cung chưa có dấu hiệu được giải tỏa. Những vướng mắc về pháp lý khiến số lượng dự án mới ra hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn cực kỳ bền bỉ. Khi "hàng hiếm" gặp cầu cao, các chủ đầu tư thường chọn cách giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ thay vì bán tháo. Thêm vào đó, chi phí đầu vào từ quỹ đất đến vật liệu xây dựng đều đã bị neo ở mức cao, khiến biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp, buộc họ phải duy trì giá bán sơ cấp để không bị lỗ.

Trong ngắn hạn, giá bất động sản khó có thể giảm sâu dù áp lực lãi suất là có thật. Thậm chí, ở phân khúc thứ cấp, giá nhiều căn hộ có thể bàn giao ngay vẫn tiếp tục tăng do tâm lý người mua ưu tiên những tài sản "nhìn thấy được" và có pháp lý rõ ràng. Thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc tự nhiên khốc liệt, nơi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà sẽ bị đào thải, nhưng đồng thời cũng là lúc những giá trị thực của bất động sản được khẳng định. Thay vì chờ đợi một đợt giảm giá ảo, người mua nhà lúc này cần tỉnh táo để lựa chọn những dự án có hạ tầng tốt và tiềm năng tăng trưởng bền vững trong tương lai.