"Cứu cánh" hóa thành gánh nặng

Theo ghi nhận vào quý 1/2026, vợ chồng anh Nam, chị Lan (Hà Nội) rao bán căn chung cư 3 phòng ngủ tại khu vực phía Tây thành phố với giá 6,5 tỷ đồng. Sau hơn nửa năm, dù đã giảm giá xuống 6 tỷ nhưng vẫn không tìm được khách chốt, anh chị quyết định cho thuê ngắn hạn với giá 15 triệu đồng/tháng, kỳ vọng thị trường sẽ ấm lại vào cuối năm.

Nhưng thực tế lại là một gáo nước lạnh. Sau khi khách thuê đầu tiên rời đi, căn hộ cao cấp ngày nào trở nên xuống cấp trầm trọng: sàn gỗ bị thấm nước bong tróc, tường bị vẽ bẩn và hệ thống điện nước hư hỏng. Chi phí sửa chữa để đón khách mới lên tới gần 100 triệu đồng, “ngốn” sạch toàn bộ tiền thuê thu được trong cả năm. "Tôi cứ ngỡ cho thuê là cách để giữ tài sản, nhưng hóa ra mình đang phải bù tiền túi để nuôi nhà cho người khác ở", anh Nam ngậm ngùi.

Bài toán tài chính "hụt hơi" tại các đô thị lớn

Dữ liệu từ các nền tảng môi giới trực tuyến cho thấy xu hướng "chủ nhà bất đắc dĩ" đang lan rộng. Khoảng 3% lượng tin đăng cho thuê căn hộ và nhà phố vào tháng 2/2026 thực chất là những bất động sản từng được rao bán trước đó nhưng không thành công – mức cao nhất trong vòng 4 năm qua.

Tại các điểm nóng như TP. Thủ Đức (TP.HCM) hay các quận ven đô Hà Nội như Gia Lâm, Hoài Đức, tình trạng này còn rõ rệt hơn. Người mua hiện nay cực kỳ thận trọng và có tâm lý "chờ đáy", khiến người bán mất dần lợi thế thương lượng.

Trường hợp của anh Minh (TP.HCM) minh họa rõ nét áp lực này. Anh vay ngân hàng 3 tỷ đồng để đầu tư một căn hộ tại Quận 7. Khi ưu đãi lãi suất kết thúc và chuyển sang lãi suất thả nổi, mỗi tháng anh phải trả cả gốc lẫn lãi gần 40 triệu đồng. Tiền cho thuê căn hộ chỉ thu về 18 triệu đồng. Mỗi tháng, anh Minh phải "gồng" thêm hơn 20 triệu đồng trong bối cảnh thu nhập cá nhân bị ảnh hưởng do kinh tế chung giảm tốc. Kế hoạch thoát hàng để thu hồi vốn của anh hiện hoàn toàn bế tắc.

Chi phí ẩn và rủi ro từ "thượng đế"

Không chỉ là con số trên sổ sách, việc trở thành chủ nhà tại Việt Nam còn đi kèm nhiều rủi ro pháp lý và chi phí không tên:

• Chi phí vận hành: Phí quản lý chung cư, phí bảo trì định kỳ ngày càng tăng cao.

• Rủi ro từ khách thuê: Tình trạng khách "bùng" tiền điện nước, sử dụng nhà sai mục đích hoặc gây mất đoàn kết trong khu dân cư khiến chủ nhà phải làm việc với ban quản trị và công an khu vực.

• Thuế cho thuê tài sản: Việc siết chặt quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở cũng làm giảm đáng kể biên lợi nhuận thực tế.

Nguồn cung tăng ảo, giá thuê chững lại

Sự xuất hiện ồ ạt của các "chủ nhà bất đắc dĩ" đã vô tình tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt trên thị trường cho thuê. Khi nguồn cung tăng đột biến từ những người cần tiền gấp để trả nợ ngân hàng, giá thuê không những không tăng mà còn có xu hướng giảm nhẹ hoặc dứng yên.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê căn hộ tại các đô thị lớn trong đầu năm 2026 chỉ tăng khoảng 2-3% so với cùng kỳ – mức tăng không đủ để bù đắp tỷ lệ lạm phát và chi phí khấu hao tài sản.

Từ "tài sản" thành "tiêu sản" kéo dài

Sau những trải nghiệm mệt mỏi với việc quản lý khách thuê và chi phí sửa chữa phát sinh, nhiều nhà đầu tư đã quyết định cắt lỗ sâu từ 15-20% để thoát hàng bằng mọi giá vào giữa năm 2026.

Câu chuyện này là lời cảnh báo cho chiến lược "neo hàng" chờ tăng giá trong bối cảnh thị trường thiếu thanh khoản và đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi chi phí cơ hội và chi phí duy trì vượt quá khả năng chi trả, việc giữ lại tài sản không còn là một khoản đầu tư thông minh mà trở thành một "cục nợ" bào mòn tài chính và tâm lý của chủ sở hữu.